Como reclamo el impuesto de plusvalia

Impuesto de Plusvalia

Quién y cómo se puede reclamar la plusvalía municipal

La reciente sentencia del Tribunal Constitucional (TC) ha dado la oportunidad de que muchas personas recuperen el impuesto de plusvalía municipal. Te contamos quién puede hacerlo, cómo y en qué casos.

Para empezar, este impuesto, cuyo nombre real es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) no se elimina. Debe pagarse cuando se haya producido un incremento en la transacción desde la compra a la venta. Obviamente, si no hay ganancia, no hay plusvalía, aunque la realidad no ha sido así.

Con la crisis, el descenso de precios ha provocado que muchas personas vendieran por debajo del valor de compra, pero las arcas municipales les han pedido este impuesto. Ahora el TC declara inconstitucional el cobro de plusvalía en inmuebles que hayan perdido valor en el momento de la venta.

El problema radica en que los ayuntamientos no tienen en cuenta si ha habido o no un incremento del valor de inmueble y toman como cálculo de plusvalía municipal el valor catastral de suelo. Una metodología que acaba mostrando que siempre existen plusvalías, independientemente de que el valor real del terreno no se haya incrementado. Y es aquí, donde el Tribunal considera que este impuesto vulnera el principio constitucional de capacidad económica.

Quién puede reclamar la plusvalía municipal y en qué periodo

Pueden reclamar aquellas personas físicas o jurídicas que hayan pagado el impuesto en la compraventa de un inmueble con pérdidas. Pero el ejercicio fiscal no debe haber prescrito. Es decir, se puede reclamar por las transacciones realizadas en los últimos cuatro años, desde 2013 en adelante.

La operación no se refiere solo a la compraventa habitual, también se contabilizan las operaciones de plusvalía municipal de herencia, donación o adjudicación por ejecución de hipoteca.

Reclamar la devolución del impuesto de plusvalía

Antes de nada, los expertos recomiendan pagar con el fin de evitar recargos o multas. Una vez hecho el pago, llega la reclamación para recuperar lo abonado.

Y lo primero presentar en el Ayuntamiento que corresponda una solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos. En el escrito se pide que devuelvan la plusvalía pagada y debe figurar la cantidad que se reclama.

¿Qué pasa si el Ayuntamiento rechaza esa petición?

Si pasado unos meses, el consistorio desestima dicha petición, comienza el segundo paso. Hacer un recurso de reclamación por la vía económico-administrativa. Hay un periodo de 30 días desde que se ha rechazado.

Si no hay resultado, llega el tercer paso, interponer directamente la reclamación vía contencioso-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Municipal competente. No obstante, se puede prescindir del recurso de reposición e ir directamente a éste.

Y a partir de aquí, esperar para ver si se produce o no esa devolución.

Si esto no da resultado, el último paso es un procedimiento judicial. Se procede entonces ante el Tribunal Superior de Justicia competente. Pero en este caso, ya hay costes de notario, abogado, procurador…

El proceso no es fácil y tal vez un bufete de abogados especialista pueda ser una solución. Claro que igual la devolución no compensa o solo es aconsejable ir a la vía administrativa.

Qué documentos presento para recurrir el impuesto de plusvalía

Para acudir a todo esto es necesario llevar los documentos que acrediten lo que se está pidiendo.

Documentación acreditando la pérdida del valor del terreno en el momento de traspaso. Es recomendable adjuntar informes técnicos de un perito o tasador o informes del valor del suelo emitido por organismos públicos

Para muchos tribunales, el precio escriturado no es prueba suficiente del valor real del inmueble, por tanto, es mejor aportar una tasación o informe pericial.

Documentación acreditando la pérdida económica sufrida, escrituras de compra y de venta posterior.

Documentación acreditando el pago el impuesto.

Origen; http://www.fotocasa.es/blog/compraventa/reclamar-plusvalia-municipal

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Mansiones espectaculares de Futbolistas

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Venta de Piso en La Manga del Mar Menor, URB CASTILLO DEL MAR Id:0104230

Apartamento en la playa

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Precio: 210.000

Precio negociable
(Impuestos y gastos no incluídos)

 

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Oficina en el centro de Illescas

Venta de oficina Illescas

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Precio: 110.000
(Impuestos y gastos no incluidos)

Referencia: 256-OFI-JM

Descripción: Oficina con 105m²construidos, 2 aseos, buen estado, exterior, planta 2, norte,entre 20 y 25 años, aire acondicionado frío/calor, agua caliente individual, …

Venta de oficina en el centro de Illescas. Dispone de dos aseos, tres despachos mas entrada-recibidor. Posibilidad de reformar para vivienda.

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Venta de Casa en Numancia de la Sagra, venta casa zona colegio Id:0104234

Venta de chalet Numancia de la Sagra

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Precio 140.000 €

(impuestos y gastos no incluidos)

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Que debe incluir un contrato privado de compra-venta

La seguridad es fundamental en cualquier compra, pero en la de una vivienda, aún mayor, por el desembolso que supone.

Por esta razón, cuando alguien decide comprar una casa, como primer paso, suele firmar un contrato privado de compraventa. Posteriormente se elevará a escritura pública. Te damos algunas pautas que marca el Consejo General del Notariado.

Este contrato no es obligatorio. No obstante, siempre se realiza cuando vende un promotor, y entre particulares también es muy utilizado para asegurar la operación.

Tiene validez legal para ambas partes. Eso indica que se está obligado a cumplir todo lo firmado, siempre que no sea contrario a la Ley. Por tanto, no se podrá eximir de cumplimiento alegando que ya no conviene lo que se pactó en su momento, o que se desconocía lo que se firmaba y sin perjuicio de las arras penitenciales

En este caso, no es necesario un notario. Pero si se tienen dudas, se puede acudir a ellos, que resolverá todas aquellas dudas que surjan, con carácter gratuito.

Pero, veamos algunas cuestiones que hay que tener en cuenta:

Quién firma por la parte vendedora

Cuando vende un promotor, normalmente suele firmar el administrador o el apoderado de la sociedad y, en su defecto, el mismo promotor. Entre particulares, el documento lo deben firmar los propietarios. Personalmente o bien representados.

· Vivienda en régimen ganancial. Deben firmar ambos cónyuges. También lo harán si la vivienda es privativa de uno de ellos (no es ganancial), siempre que sea el domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor.

· Herederos del titular fallecido. Deben tener la documentación en regla y que son los únicos con derechos sobre la misma.

· Si el vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para que firme ese documento, el apoderado deberá presentar la copia autorizada notarial, no una mera fotocopia.

Precio y arras

En el contrato figurará el precio de la vivienda. La manera de satisfacer la parte aplazada, bien en pagos sucesivos para después otorgar la escritura pública o bien subrogándose la parte compradora en la hipoteca, en caso de que exista.

Es habitual en el precontrato que se pacten arras. Es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal (y que son a cuenta del precio). Las más comunes son las llamadas penitenciales: el comprador perderá las arras si rescinde el contrato unilateralmente, y si es por culpa del vendedor, este habrá de devolverlas duplicadas.

En viviendas de protección oficial suele existir un precio máximo de venta que marca la Comunidad Autónoma.

Quién se hace cargo de los gastos de la compraventa

Saber quién paga qué es fundamental. Estos son los gastos derivados de la compraventa que deben quedar claros en el contrato privado.

Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal).

Impuestos, dependiendo de si la vivienda es nueva o usada (IVA, ITP, AJD… IBI)

Escritura pública en la notaría

Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía (si hay ganancias), y la mayor parte de la escritura -la matriz u original-.

La compradora pagará la otra parte de la escritura -copias-, (aunque esta regla varía según la Comunidad Autónoma), los gastos de inscripción registral y los impuestos. Por ejemplo, el IBI es un punto que debe quedar claro quién lo paga o qué parte. Obviamente, las partes pueden llegar a otros acuerdos, pero que quede claro en el contrato.

Y un punto relevante. Si la venta la realiza un promotor inmobiliario, éste debe pagar la plusvalía municipal, los gastos de la declaración de obra nueva y de la división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, (cuando se vaya a adquirir libre de cargas o se prefiera contratar otra).

Cargas del inmueble

Dejar claro que la vivienda se entrega libre de arrendatarios, ocupantes y cargas. Para ello, se deben comprobar esos datos en el Registro de la Propiedad y en la comunidad de propietarios.

Aunque el documento privado es plenamente válido, no es suficiente para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, ni tampoco para pedir una hipoteca al banco. Para ello es imprescindible la escritura pública notarial.

Editado por:  https://www.invertia.com/es/-/que-debe-incluir-un-contrato-privado-de-compraventa-de-vivienda?inheritRedirect=true&redirect=%2Fes%2Fmis-finanzas

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Venta de Chalet en Pantoja, ENTRADA PANTOJA Id:0104223

Descripción: Chalet con 165m²construidos, 156 metros útiles, 165 metros de parcela, 4 dormitorios, 2 baños, 1 aseos, 1 garaje/s, buen estado, exterior, 5 armarios, 1 terrazas, 10m² de terraza, cocina amueblada, trastero, patio, sureste,entre 15 y 20 años, 2 plantas, calefacción individual, combustible eléctrico, agua caliente individual, energía agua: eléctrica, alarma, …

EN VENTA, este extraordinario chalet adosado en esquina con unos acabados de lujo, consta en su primera planta de cocina de 12m2, aseo, y salón de 25 m con una chimenea que funciona a la perfección, aire acondicionado, el salón tiene acceso al patio de 60 m2, el cual incluye un trastero de 12 m, este patio tiene acceso a la calle haciendo este independiente de la vivienda, para usarlo sin necesidad de pasar por el interior de la vivienda, en la planta de arriba nos encontramos con cuatro habitaciones, una de ellas con el baño incorporado (suite), y otra con acceso a una terraza de 10m que será las delicias del verano, el garaje ha sido ampliado teniendo más capacidad de lo habitual, pudiendo utilizarlo para otro tipo de usos además de el indicado para este uso (coche), además otras cualidades de este fenomenal chalet, es que tiene las ventanas con climalit, telas mosquiteras, rejas en todas las ventanas, alarma, y otras características que son necesarias ver para poder apreciarlo, SI QUIERES VERLO NO DUDES EN LLAMARNOS, CHOLLO ES IGUAL, A PRECIO MAS CALIDAD. Chalet con 165m²construidos, 156 metros útiles, 165 metros de parcela, 4 dormitorios, 2 baños, 1 aseos, 1 garaje/s, buen estado, exterior, 5 armarios, 1 terrazas, 10m² de terraza, cocina amueblada, trastero, patio, sureste,entre 15 y 20 años, TRANQUILIDAD, BUEN ACCESO, 2 plantas, calefaccion individual, combustible eléctrico, agua caliente individual, energia agua: eléctrica, alarma, …

Precio 135.000 €

(impuestos y gastos no incluidos)

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¿Quién hace el negocio en una hipoteca?

Compras la casa

Poco tengo que decirte, la casa la has comprado y es tuya; como siempre digo a quienes vienen a mi despacho, el verdadero problema que tienen por delante es ser feliz en ella.

El banco no tiene derecho a entrar en tu casa, ni a hacer nada en ella (pagues, o no pagues el préstamo -con la excepción de lo que luego veremos, pues puede venderla-)

Como dueño, puedes vender la casa: a quien quieras, por el precio que quieras, cómo quieras, y hacer con el dinero lo que consideres más oportuno.

Obviamente estando la casa hipotecada, del precio de venta se descontará la deuda pendiente, y para ello hay dos soluciones:

El comprador retiene lo necesario para pagar la deuda pendiente, más gastos de cancelación, pues el banco no puede impedir la amortización anticipada.

El comprador te paga la diferencia, y se compromete a hacerse cargo de la hipoteca; es la compra con subrogación, y en ese caso el banco tiene derecho: no a autorizar la venta, pero si el cambio de deudor inicialmente acordado.

Origen: ¿Quién hace el negocio en una hipoteca?- Notario Francisco Rosales

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