Alquiler : devolución fianza

 

                          Cuando alquilamos una vivienda, es necesario tener una serie de cosas claras tanto por parte de arrendador como por parte de arrendatario.

                        Muchos son los rumores que existe sobre las obligaciones de unos o de otros, en este post se reflejan una serie de cuestiones a tener en cuenta para evitar malos entendidos, pero ante dudas, como siempre os digo es preferible acudir a profesionales, pero lo mas importante, es que cuando valláis a firmar un contrato no dudéis en leerlo, y ante cualquier duda pedir un borrador para estudiarlo y pensarlo, recordad siempre que es necesario volver a las buenas practicas.

En el blog podéis encontrar enlaces (paginas de información) con distintos profesionales que os pueden sacar de duda. Os dejo leyendo este post, que os puede resolver algunas dudas.

Devolución de fianzaCuándo y cómo se devuelve la fianza al dejar un piso en alquiler

Cuando un inquilino entra en un piso en alquiler está obligado a dar un mes de alquiler en metálico a su casero en concepto de fianza. Así lo dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 en su artículo 36.1: “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

A partir de los tres primeros años de alquiler esa fianza se puede ir aumentando o disminuyendo en cada prórroga del contrato hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de lo que se pague de alquiler. Así también lo dice la LAU de 1994 en su artículo 36.2: “Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

En el momento de dejar el piso en alquiler, el casero debe devolver esa fianza que entregó el inquilino y sólo puede descontar las deudas que tenga pendientes: alquileres, la indemnización estipulada en el contrato si lo deja antes de tiempo, suministros y arreglos de desperfectos que le corresponda pagar al inquilino. Eso sí, cada cantidad que se descuente de la fianza debe estar perfectamente justificada con una factura.

Si pasa un mes y el casero no ha devuelto la fianza y no tiene ninguna causa justificada para no hacerlo entonces el inquilino puede reclamarle la fianza y sus intereses legales.

¿Quien podrá acceder a una hipoteca pasada la crisis?Qué se puede descontar en una fianza

El casero puede descontar de la fianza:

1.- Alquileres pendientes de pago

Si el inquilino ha dejado de pagar algún mes o parte de algún mes el casero puede cobrárselo de la fianza. Eso sí, debe justificarlo.

2.- Indemnización pactada por dejar el piso antes de tiempo

A partir de los seis meses de alquiler el inquilino puede dejar el piso alquilado en cualquier momento siempre que avise al casero con al menos 30 días. Pero en el contrato de alquiler se puede haber pactado que el inquilino indemnizará al casero si deja el piso antes de tiempo y esa indemnización debe ajustarse a lo establecido por la LAU en su artículo 11: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Es decir, el casero puede exigir su indemnización y cobrársela de la fianza si el inquilino deja el piso antes de tiempo, pero para hacerlo debe haber incluido la cláusula de desestimiento e indemnización en el contrato de alquiler y cobrarla según lo estipulado por la LAU.

 

energia renovable3.- Suministros pendientes de pago

Normalmente, cuando un inquilino deja su piso en alquiler no le da tiempo a pagar todos los suministros de la casa (agua, luz, gas …) por el sistema de facturación de las distintas compañías, por eso, en muchas ocasiones el casero se queda con la fianza para pagar con ese dinero las últimas facturas de suministros y devolver luego lo que sobra al inquilino.

Otra opción es que el inquilino pague directamente los suministros, es decir, que aunque deje el piso en alquiler siga teniendo en su cuenta bancaria la domiciliación del agua, gas, luz … hasta pagar todo lo que él haya consumido y luego ya haga el cambio con el casero. Así el casero entrega la fianza al inquilino el mismo día de la entrega de las llaves si no hay otra deuda pendiente.

pintores, ilarcasa.com4.- Desperfectos en la vivienda

Si el inquilino ha roto algo en el piso alquilado debería repararlo o asumir el coste de su reparación. Si no lo hace el casero puede descontárselo de la fianza siempre y cuando lo acompañe de la factura correspondiente.

Pero, ¿qué es lo que le corresponde reparar a un inquilino? En principio, el artículo 21.4 de la LAU de 1994 dice que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.” Por lo que se entiende que si el inquilino lleva tiempo viviendo en el piso y surgen pequeñas reparaciones precisamente por el desgaste que hace de la vivienda, entonces es él quien debe asumir el coste de esas reparaciones. Y, por supuesto, si rompe algo también debe pagarlo él.

¿Y qué debe pagar el casero? 
Él debe hacerse cargo de todas las obras que sean necesarias hacer para mantener la habitabilidad de la casa.

 

Pero vayamos a los dos casos más conflictivos cuando se deja un piso en alquiler y está pendiente la devolución de la fianza:

Pintura: Si un inquilino ha estado viviendo varios años en el piso se entiende que debe haber habido un desgaste en la pintura y es el casero quien debe pintar de nuevo la casa para el siguiente inquilino. Pero si el inquilino ha estropeado alguna pared al colocar muebles, entonces debería ser él quien se encargase de la reparación.

O si el inquilino decide cambiar el color de la pintura de la casa sin contar con el permiso del casero, entonces el casero podría exigirle que vuelva a pintarla con su color original o cobrarle la nueva pintura.

Limpieza: el inquilino debe devolver la casa tal como se la entregaron, pero este punto es difícil de argumentar si no hay pruebas … Lo ideal es que el contrato de alquiler incluya fotografías del estado del piso cuando se entrega para certificar su limpieza y exigir la devolución en el mismo estado … ¿Y qué contratos tienen estas fotos? Los mínimos … pero ambas partes saben perfectamente cómo estaba el piso originalmente y cómo se debería entregar, ¿o no? 🙂

 

ALQUILERCómo sellar la devolución de la fianza

El día de la entrega de llaves del piso se debe firmar también el documento de fin de alquiler. Allí se indica por escrito la finalización del alquiler estando de acuerdo ambas partes (casero e inquilino) y cómo se hace la devolución de la fianza y cualquier otra garantía adicional que pueda haber entregado el inquilino.

Si no se devuelve la fianza se debe indicar por qué y cuándo se devolverá. Igual pasa con la garantía adicional, si se ha entregado alguna. Normalmente los caseros piden dos meses de ‘fianza’, pero legalmente no son dos meses de fianza, es un mes de fianza y el otro se considera garantía adicional.

En el caso de que se hayan entregado estos dos meses, el documento de fin de contrato debe detallar si se devuelven en el mismo acto de entrega de llaves del piso y, si se descuenta algo, se debe indicar cuánto, por qué y adjuntar la factura correspondiente. Si no se devuelve el día de la entrega de llaves se debe indicar por qué no se devuelve ese día, cuándo se devolverá, cómo y, por supuesto, acompañar todo lo que se descuenta con la factura correspondiente.,

El documento de fin de alquiler debe llevar fecha y ser firmado por ambas partes.

Y si no se devuelve la fianza y se quiere reclamar …

Si el casero se niega a devolver la fianza el inquilino debe exigirle que le explique por qué y que justifique cada gasto que descuenta de la fianza con sus facturas correspondientes. Si esta justificación no convence al inquilino entonces puede acudir a los tribunales para reclamar su dinero.

 

 

Editado por: http://blog.enalquiler.com/

 

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