Que debe incluir un contrato privado de compra-venta

La seguridad es fundamental en cualquier compra, pero en la de una vivienda, aún mayor, por el desembolso que supone.

Por esta razón, cuando alguien decide comprar una casa, como primer paso, suele firmar un contrato privado de compraventa. Posteriormente se elevará a escritura pública. Te damos algunas pautas que marca el Consejo General del Notariado.

Este contrato no es obligatorio. No obstante, siempre se realiza cuando vende un promotor, y entre particulares también es muy utilizado para asegurar la operación.

Tiene validez legal para ambas partes. Eso indica que se está obligado a cumplir todo lo firmado, siempre que no sea contrario a la Ley. Por tanto, no se podrá eximir de cumplimiento alegando que ya no conviene lo que se pactó en su momento, o que se desconocía lo que se firmaba y sin perjuicio de las arras penitenciales

En este caso, no es necesario un notario. Pero si se tienen dudas, se puede acudir a ellos, que resolverá todas aquellas dudas que surjan, con carácter gratuito.

Pero, veamos algunas cuestiones que hay que tener en cuenta:

Quién firma por la parte vendedora

Cuando vende un promotor, normalmente suele firmar el administrador o el apoderado de la sociedad y, en su defecto, el mismo promotor. Entre particulares, el documento lo deben firmar los propietarios. Personalmente o bien representados.

· Vivienda en régimen ganancial. Deben firmar ambos cónyuges. También lo harán si la vivienda es privativa de uno de ellos (no es ganancial), siempre que sea el domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor.

· Herederos del titular fallecido. Deben tener la documentación en regla y que son los únicos con derechos sobre la misma.

· Si el vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para que firme ese documento, el apoderado deberá presentar la copia autorizada notarial, no una mera fotocopia.

Precio y arras

En el contrato figurará el precio de la vivienda. La manera de satisfacer la parte aplazada, bien en pagos sucesivos para después otorgar la escritura pública o bien subrogándose la parte compradora en la hipoteca, en caso de que exista.

Es habitual en el precontrato que se pacten arras. Es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal (y que son a cuenta del precio). Las más comunes son las llamadas penitenciales: el comprador perderá las arras si rescinde el contrato unilateralmente, y si es por culpa del vendedor, este habrá de devolverlas duplicadas.

En viviendas de protección oficial suele existir un precio máximo de venta que marca la Comunidad Autónoma.

Quién se hace cargo de los gastos de la compraventa

Saber quién paga qué es fundamental. Estos son los gastos derivados de la compraventa que deben quedar claros en el contrato privado.

Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal).

Impuestos, dependiendo de si la vivienda es nueva o usada (IVA, ITP, AJD… IBI)

Escritura pública en la notaría

Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía (si hay ganancias), y la mayor parte de la escritura -la matriz u original-.

La compradora pagará la otra parte de la escritura -copias-, (aunque esta regla varía según la Comunidad Autónoma), los gastos de inscripción registral y los impuestos. Por ejemplo, el IBI es un punto que debe quedar claro quién lo paga o qué parte. Obviamente, las partes pueden llegar a otros acuerdos, pero que quede claro en el contrato.

Y un punto relevante. Si la venta la realiza un promotor inmobiliario, éste debe pagar la plusvalía municipal, los gastos de la declaración de obra nueva y de la división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, (cuando se vaya a adquirir libre de cargas o se prefiera contratar otra).

Cargas del inmueble

Dejar claro que la vivienda se entrega libre de arrendatarios, ocupantes y cargas. Para ello, se deben comprobar esos datos en el Registro de la Propiedad y en la comunidad de propietarios.

Aunque el documento privado es plenamente válido, no es suficiente para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, ni tampoco para pedir una hipoteca al banco. Para ello es imprescindible la escritura pública notarial.

Editado por:  https://www.invertia.com/es/-/que-debe-incluir-un-contrato-privado-de-compraventa-de-vivienda?inheritRedirect=true&redirect=%2Fes%2Fmis-finanzas

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